Ongedierte in een appartementencomplex: wie is verantwoordelijk, de VvE of de eigenaar?

Een muis in uw appartement is zelden alleen uw probleem. In een gebouw met gedeelde muren, leidingschachten en een gezamenlijke kelder loopt ongedierte gewoon door naar de buren. Toch krijgen wij vaak dezelfde vraag. Moet ik dit zelf oplossen, of is dit iets voor de VvE? Hieronder leest u waar de grens ligt en hoe u het als bewoner, eigenaar of beheerder goed aanpakt.

Waarom deze vraag in een complex zo vaak misgaat

In een vrijstaande woning heeft u één gebouw met één schil eromheen. U zoekt de gaten, u dicht ze en het probleem is weg. In een appartementencomplex ligt dat anders. Achter uw plafond en achter uw muren lopen schachten met leidingen die het hele gebouw doorkruisen. Voor een muis is dat een snelweg.

De praktijk is daardoor bijna altijd hetzelfde. De melding komt uit één woning, maar de oorzaak ligt ergens anders in het gebouw. Hoe die verspreiding precies werkt, leggen wij uit in Ongedierte in de galerijflat: hoe overlast zich verspreidt tussen buren.

Precies daar begint de discussie. Wie moet er iets doen als de oorzaak niet in uw eigen woning ligt? Zolang die vraag open blijft, gebeurt er meestal niets. En dat is nou juist het moment waarop een klein probleem groot wordt.

Gemeenschappelijk of privé: waar ligt de grens?

Een VvE is de Vereniging van Eigenaars. Iedere eigenaar van een appartement is daar automatisch lid van. De VvE gaat over het gebouw als geheel.

Wat precies van de VvE is en wat van u, staat in de splitsingsakte. Dat is de notariële akte waarin het gebouw is opgedeeld in appartementen. Daarin staat welke delen gemeenschappelijk zijn. Alles wat daar niet als privégedeelte staat beschreven, is in principe gemeenschappelijk.

Meestal zijn dit gemeenschappelijke delen: het dak, de gevels, de fundering, de kruipruimte, de leidingschachten, het trappenhuis, de galerij, de kelder, de bergingen, de fietsenstalling en de containerruimte.

De vuistregel is daarmee vrij eenvoudig. Ligt de oorzaak in een gemeenschappelijk deel, dan is het een zaak van de VvE. Ligt de oorzaak binnen uw eigen appartement, dan bent u zelf aan zet. Lees uw eigen splitsingsakte er altijd op na, want die kan op punten afwijken.

Huurt u het appartement? Dan gelden er andere afspraken tussen u en uw verhuurder. Die leggen wij uit in Ongedierte in een huurwoning: wie is verantwoordelijk, huurder of verhuurder?

Waarom bestrijden per appartement bijna nooit werkt

Wat wij het vaakst zien in complexen: één bewoner belt een bestrijder, laat zijn eigen woning behandelen en is een paar weken van de overlast af. Daarna komt het terug.

Dat is logisch. De dieren zaten niet alleen in die ene woning. Zij zaten in de schacht, in de kruipruimte of in de berging. Een behandeling in één appartement jaagt ze hoogstens tijdelijk weg. Soms verplaatst u het probleem zelfs naar de buren.

Er is nog een reden waarom losse acties tegenvallen. Niemand houdt bij wat er al is gedaan. De ene bewoner zet vallen, de andere gebruikt een spuitbus uit de bouwmarkt, een derde meldt niets omdat hij zich schaamt. Zo weet niemand hoe groot het probleem echt is en waar het begint.

Een plaag in een gedeeld gebouw lost u alleen op als u het gebouw als geheel aanpakt.

Wat een VvE of beheerder het beste regelt

U hoeft daarvoor geen ingewikkeld beleid te maken. Vijf afspraken zijn genoeg.

Eén meldpunt. Laat bewoners hun melding altijd op dezelfde plek doen, bijvoorbeeld bij het bestuur of bij de beheerder. Dan ziet u meteen of er meer meldingen uit hetzelfde portiek komen.

Onderzoek het hele gebouw bij een tweede melding. Eén melding kan toeval zijn. Twee meldingen in korte tijd wijzen bijna altijd op een bron in een gedeeld deel.

Regel toegang tot de algemene ruimtes. Kruipruimte, meterkasten, bergingen en het dak moeten open kunnen. Zonder toegang kan niemand de bron vinden.

Zet bouwkundig herstel op de onderhoudsplanning. Denk aan roosters, gevelnaden, kelderdeuren die niet sluiten en doorvoeren rond leidingen. Dit hoort thuis in het meerjarenonderhoudsplan, want het is gewoon onderhoud.

Leg vast wat er gebeurt. Houd bij welke melding wanneer binnenkwam, wat er is gedaan en wat het resultaat was. Bij een volgende uitbraak is dat goud waard.

Hoe wij een complex aanpakken

Wij werken volgens IPM. Dat betekent kort gezegd: eerst uitzoeken waar het vandaan komt, dan wegnemen wat de dieren aantrekt, dan het gebouw dichtmaken en pas daarna bestrijden. U leest er meer over in Wat is IPM? De professionele aanpak tegen ongedierte.

In een complex ziet dat er zo uit.

Wij beginnen met een inspectie van het hele gebouw en niet alleen van de melder. Wij kijken in de kruipruimte, in de schachten, in de bergingen en bij de afvalopslag. Daarna bepalen wij waar de bron zit en langs welke route de dieren zich verplaatsen.

Vervolgens plaatsen wij monitoring op de plekken die ertoe doen. Zo meten wij of het aantal dieren echt daalt. Wij leveren daarbij een lijst met bouwkundige punten die dicht moeten. Die lijst kan uw eigen aannemer of onderhoudspartij uitvoeren.

Van elk bezoek krijgt u een rapport. Bij een langere aanpak houden wij een logboek bij, zodat het bestuur en de beheerder altijd kunnen zien wat de stand van zaken is. Ook als het bestuur volgend jaar wisselt.

Wie betaalt wat?

Kosten voor een gemeenschappelijk deel zijn kosten van de VvE. Die worden betaald uit de begroting of uit het onderhoudsfonds, en dus door alle eigenaars samen naar hun aandeel.

Kosten binnen uw eigen appartement betaalt u zelf. Dat geldt ook als de bron elders bleek te liggen, tenzij de vergadering daar iets anders over besluit.

Reken niet op uw verzekering. Schade en overlast door ongedierte valt bij veel polissen buiten de dekking. Kijk uw voorwaarden na voordat u ervan uitgaat.

Een laatste punt dat vaak vergeten wordt. Uitstellen is meestal duurder. Een klein muizenprobleem in de kruipruimte is een korte klus. Een populatie die twee jaar de tijd heeft gehad, kost veel meer bezoeken en veel meer herstelwerk.

Wat u nu kunt doen

Bent u bewoner? Meld het bij uw bestuur of beheerder, ook als u het maar één keer zag. Zet niet zelf gif of lokdozen in een gedeelde ruimte. Houd uw eigen woning en berging schoon en zet geen afvalzakken in het trappenhuis.

Zit u in het bestuur of beheert u het pand? Vraag na of er de laatste maanden meer meldingen zijn geweest. Laat bij twijfel het hele gebouw inspecteren in plaats van één woning te laten behandelen. Zet de bouwkundige punten daarna op de onderhoudsplanning.

Wij werken in Groot-Amsterdam en Flevoland en doen dit werk voor VvE’s, vastgoedbeheerders, woningeigenaren en bedrijven. Wij komen langs, kijken het hele gebouw na en vertellen u eerlijk wat nodig is. Ook als dat betekent dat er weinig aan de hand is.